Er utleie av bolig lønnsomt?

Er boligutleie lønnsomt?

Ønsker du å tjene penger på boligutleie er det flere ting du må tenke på. Vi har laget en rask innføring for å hjelpe deg å sikre lønnsom boligutleie. Du finner her en innføring i kontantstrøm, verdistigning og avkastning på egenkapital. Vi avslutter med et regneeksempel for en leilighet i Oslo.


Hvor mye penger vil jeg tjene?

For å svare på hvor mye penger du vil tjene bør vi bryte marginen eller inntjeningen opp i to deler: Kontantstrøm og verdistigning. Det er kontantstrømmen, altså de månedlige inntektene minus kostnadene, som avgjør hvor mye du tjener fra måned til måned. For å finne ut hvor stor kontantstrømmen vil bli må du finne ut hvor mye du får i leieinntekter, og hvor mye du må betale i kostnader som felleskost, forsikring, vedlikehold, strøm, eiendomsskatt og renter.

Ved å bruke for eksempel Finn.no kan man raskt danne seg et inntrykk av hvor mye du vil få i leieinntekt. Man kan enkelt filtrere ut områder, bydeler og størrelse, slik at man finner markedsleie på eiendommen man ønsker å kjøpe. Dersom man fremdeles er usikker, kan man også spørre en utleiemegler hva de tenker om leiepris. Hvor mye inntekter du vil få vil også variere med når på året man inngår en leieavtale. Prisene på leiligheter tilpasset studenter er gjerne høyest ved semesterstart, mens parkeringsplasser får man kanskje best betalt for på vinteren når folk er lei av å skrape is fra bilruten.

Når du har fått oversikt over inntektene må vi se på kostnadene. De fleste kostnadene er det ganske greit å få oversikt over, men det er også tilknyttet usikkerhet. De kostnadene det er knyttet størst usikkerhet til er renter og eiendomsskatt.

Man kan binde rentene for en gitt periode på for eksempel 5 eller 10 år. Man tar da bort usikkerheten, men dette tar banken ekstra betalt for. Historisk sett koster lønner det seg ikke å binde rentene. En annen kostnad det er knyttet usikkerhet til er skatt. Man bør være forberedt på at skattetrykket på fast eiendom, og spesielt sekundærbolig, vil stige over tid.

Eksempel – kontantstrøm og avkastning på egenkapital

Fra avsnittene over ser vi at det er ganske enkelt å finne ut hvordan kontantstrømmen vil være. Vi kan ganske enkelt lage en modell over hvordan kontantstrømmen vil bli. Under har vi satt opp et eksempel som tar for seg et kjøp av en leilighet i Oslo.

Dersom man kjøper en leilighet til 5.0 MNOK, og finansierer den med 80 % lån til 2 % rente vil man ved fullt rentefradrag ha ca 5.000 kr i rentekostnader per måned. Med felleskost til 3.000 kr, samt vedlikehold og andre kostnader til 2.000 kr per måned, vil man ha ca. 10.000 kr i månedlige kostnader. 

En leilighet til ca. 5.0 MNOK i Oslo sentrum kan du kanskje leie ut til 15.000 Kr. Fortjeneste på dette er da 5.000 kr per måned, eller 60.000 kr per år før skatt. Dersom man forventer en boligprisstigning på 2% per år, etter man har trukket fra den årlige inflasjonen, så vil man før skatt oppnå en real verdistigning på om lag 100.000 kr per år. 

Dersom man summerer opp kontantstrømmen og forventet verdistigning blir denne på omlag 150.000 kr per år før skatt. Ved å finansiere dette med 20 % egenkapital, så vil du ha avkastning på investert egenkapital før skatt på 150.000/1.000.000 = 15 %.

Fra regneeksempelet ser vi at utleie er lønnsomt dersom vi kun ser på de månedlige kostnadene, men det som har gjort det virkelig lønnsomt å leie ut er verdistigningen. Fra eksempelet over utgjør denne ⅔ av fortjenesten man kan forvente hvert år.

Oppsummering

I vårt eksempel så vi at det var lønnsomt å kjøpe en ekstra bolig for utleie. Men det krever at man finner gode objekter til en ok pris, som man enkelt får leid ut til en fornuftig pris. De siste årene har det vært verdistigningen som har gjort det spesielt attraktivt å leie ut bolig.

Husk at det finnes fallgruver, og at det er risiko knyttet til å drive med utleie. Både fordi leieinntekten kan falle, eller i verste fall bli borte i perioder, eller at rentenivået eller skattene stiger. Fordelen med fast eiendom, sammenliknet med andre type investeringer, er at verdien aldri blir null.

Har du allerede kjøpt en bolig for utleie, og ønsker å sette opp en leiekontrakt? Opprett en bruker på Presis Utleie og kom i gang med stressfri utleie du også.

Del

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email
Presis

Prøv Presis Utleie

Husleiekontrakt og forvaltningssystem

Les også

Er utleie av bolig lønnsomt?

Er boligutleie lønnsomt?

Ønsker du tjene penger på utleie av bolig? Presis Utleie har laget en rask innføring i de viktigste forholdene du bør ha på plass før du starter med utleie.

Les mer

Kom i gang med Presis Utleie helt gratis nå!

Du kan opprette din første husleiekontrakt på under 2 minutter.